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日々の活動

只今準備中です

ご挨拶も兼ねまして

2018/07/20

よく聞くけど

2018/07/24
 経済の数字・・・ってことなんだろうけど、よくわからない。
名目値と実質値なんて聞いたことある人も多いかも知れません。基本的にはそのままの数字を「名目値」物価の上下等を考慮して、それを取り除いた数字を「実質値」と言います。
一般的に名目値と実質値の関係は、名目値-インフレ期待値=実質値となります。(インフレ期待値は後日ここに載せます)
この名目値と実質値の使い分けは、GDP、賃金、金利等に多く使われます。

実質値のなかでも細かく色々あり。見方によっては疑問の残る数字もありますが、このブログで追々記載していきたいと思います。
こんにちは。当社ではよくお客様よりご質問頂く内容をこの「日々の活動」においてブログとしてご案内させて頂きたいと存じます。宜しくお願い致します。
本日は第一回目として。「レバレッジ」についてご案内いたします。

投資の際、「実は借り入れをした方が、より利回りが良くなるんではないの?とはなんで?」

これは自己資金と融資で投資物件を購入する場合、自己資金部分の利回りを上昇させ、若しくは利回りが一定の場合、投資額を大きくできます。(融資額は大きくはなりません)
1億円の投資で、利回り6%の場合、収益額600万。
1億円の投資で、借入5千万(金利5%)、自己資金5千万、で調達すると支払い利息250万、収益額600万から250万を差し引いた350万が自己資金5千万に対する収益額に当たる。(350÷5000)=7


この利回りは7%になる。
これがレバレッジ効果です。
調達金利にもよりますが、利回りより調達金利が低い場合、自己資金を抑制して借り入れによるレバレッジを考えると良いかもしれません。
自己資金の5千万が手元に残るので、分散投資にも効果的と言えるでしょう。

如何でしょう。こんな感じで日々の活動や、ご質問にお答え致したいと思っております。宜しくお願い致します。


CRE戦略とはなんぞや?

2018/07/26
 たまに、CREとはなんだろう?と思うことありませんか?Corporate Real Estate1の略で、簡単に言えば企業が所有している不動産から収益を生み出す戦略とでもいいましょうか。
企業が所有している不動産は全国で約490兆円分あると言われています。これを活用していく訳です。
基本的に、事業用の不動産、投資用不動産、遊休不動産等がありますが、
事業用の不動産は現在使用している不動産の機能が最適化出来ているか?
投資用不動産は、現在の利回りはどの様になり、借入金との関係や、立地条件を勘案し、最適な投資案件といえるのか?
遊休不動産に関しては、現在の遊休不動産としての意義が経営全体として適切か?
等を考えていきます。様々な「指標」から分析を行っていくことが求められます。
若干ややこしいですが、理解すればそんなに面倒ではありません。 
指標や、具体的な戦略は追ってここに載せていきたいと思います。

本日は日曜日

2018/07/29
 こんにちは。今日は日曜日で、台風一過?で、概ね良い天気に恵まれている大田区蒲田です。
今日は不動産に関係すると言えばしますが、地名の由来についてお話致します。ちょっとブレイクタイムですかね。
最近、「坂」が人気と聞いておりますので、神楽坂の地名の由来を載せさせて頂きます。
神楽坂は東京都新宿区にありまして、実は付近の若宮八幡、市谷八幡、筑土八幡で、神楽を奏したことからと言われています。また、ここの御旅所(神輿が仮に安置される場所)から江戸城に向かって神楽を奏したからともいわれています。
不動産業は土地等の調査をする時に、江戸時代からの古地図を参考に、昭和、平成と地図をたどって、その土地がどのように使われてきたか、化学物質や、戦争時の防空壕の有無等多岐に調べていきます。
その際、地名の由来なんかも調べていくと面白いかもしれません。
地名の由来や、歴史等はたまにこのブログに載せていきたいと思っています。

バリューアップ

2018/08/01
 アセットマネジメントにおける運用のプロセスの中で、「価値の上昇期待」の意味で、バリューアップがあります。
稼働率を上げる・・・賃料を多少安くしても満室を目指す。
賃料を上げる・・・更新時に賃料アップの交渉等。基本満室でないとやりずらいかもしれません。
収入を増やす・・・一部民泊の検討、看板、自動販売機の設置など。
管理コストを下げる・・・AMの立場からPMに対する第三者的な形で提案するので、信用力のアップに繋がる。コストを若干削減出来る。
リノベーションの実施・・・基本の内装のリニューアルも検討課題ではあるが、テナントの業種によっては水配管工事等も必要になる。一方、既存内装等を巧く利用して古民家風の店舗等も検討の余地はある。
違法建築の解消・・・適法の状態に改築することが後々の融資や、行政等との交渉に役に立ちます。先ず、専門家と相談の上、行政と調整あひますが、あまりに容積が減る等の場合は事前に綿密な打ち合わせが必要。
上記事柄を期間、予算綿密に打ち合わせを行い、都度、書面にて確認し、事案を進めていきます。
AMの「価値」の見せ所の一つです。

不動産」を金融商品とみると

2018/08/03
 金融商品としての最大の特徴は、賃料収入に基づく比較的安定したインカムゲインといえるでしょう。
一般的には、インカムメインの商品の中では債券がありますが、債券の利回りよりは若干「上」ではないかと・・。
また、多少の価格変動はありますが、インカム自体の大幅な減少は多くは無いし、集中的に取引が発生する事も無いので、株式よりはボラティリティが低いと言えます。
概ね株式よりはリスクは低いが、リターンも低い。
債権よりはリスクは高いが、リターンも高い。
ミドルリスク、ミドルリターンです。
私は、不動産案件のみでのポートフォリオを推奨している立場ですので、株、債券等の金融商品単独よりは、不動産のファンドと共に、地域、物件の種類を鑑みて投資することをお勧めしています。

ベースレートとスプレッド

2018/08/08

 物件の投資を行う際に、金利は非常に重要な指標ですよね。金利、利回りで投資対象を考えているといっても良いかもしれません。
そこで、たまに聞くベースレートとスプレッドとは何ぞや?を簡単に見ていきます。
ベースレートとは運用資金の調達金利になります。概ね銀行なんかが多いですかね。「TIBOR」とか、「LIBOR]とかなんとか・・・。(変動金利の場合)「swapレート」(固定金利の場合)。
「TIBOR」「LIBOR」「SWAPレート」はまた後日ここに書きますね。
要するに、上記のレートに金利を上乗せして投資家に貸してつける訳ですね。
では、スプレッドとは?利ざやを表します。調達金利と運用金利の差で、金融機関の利益になります。
金融機関も儲けねければいけません。ビジネスはウインウインで。
このようにスプレッドは運用側と供給側がある程度交渉にて決めていきます。

空き家の管理

2018/08/05

 昨今、「空き家」が問題になっていますね。
実際の空き家は、実は報道されているよりは少ないと言われています。まあ、報道ですから少しはセンセーショナルにしないとみてくれないかも知れませんからね。
とは言っても実際少しずつ空き家は増えていくでしょう。
そこで、当社で扱っている空き家の管理状況報告の一部をご紹介いたします。
空き家を管理する際は、先ず、外部状況の確認、写真撮影、郵便物の回収や、チラシを確認し、処分します。
次に、建物内の状況確認、写真撮影をします。窓開け、通風、通水(臭気止め)室内清掃を行います。
そして、最後に設備点検を行います。
上記を行い、書類若しくはメールにて報告を致します。
台風や、大きな地震等の後の点検も行っていきます。
中々自らで管理するのは空き家ですと面倒ですから、業者に頼むのも一利あるかもしれません。
当社では空き家の管理も行っております。

一物四価

2018/08/12

 「一物四価」とはなんでしょう?
一つのものに4つの価格が存在するという事です。
不動産は「現金」等とちがい、凡そこれくらいの価格で売れるよね・・・。税金の計算するのにこのくらいだよね?という計算の仕方があります。これが一つの物件に対して4つあるということです。
具体的には、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額があり、これに実勢価格を加え、4つの価格があると言われる所以です。
一番お値段が高い順で並べると・・・
・実勢価格・・・公示価格の110~120位での取引
・公示価格・・・公共用地の買収や、補償の基準に」なります。
・相続税路線価・・・公示地価の8割程度。相続税の課税標準になります。
・固定資産税評価額・・・平成6年より公示地価の約7割に設定。
現在ではこのような指標を参考に物件の取引が行われています。

インフレーションとデフレーション

2018/08/17

 良く聞きますが、インフレとデフレ。
ほんの20数年前までは「インフレ」はあっても「デフレ」はあまり馴染みのない言葉でした。
「デフレ」等と盛んに言われるようになったのは、ここにきての「平成不況」からでしょうか・・・。
持続的にモノの値段が比較的大きく上がる現象を「インフレ」逆に、持続的にモノの値段が下がる現象を「デフレ」と言います。物が売れ、供給が追い付かないと物価が上昇する、物が売れなければ物価が下落することから考えると、経済成長=インフレ 経済停滞=デフレといえますかね。
昨今は世間では経済拡大の報道はありますが、イマイチ庶民はその経済拡大の恩恵を感じませんね。
今年の猛暑で、一部のアイスに品切れがでたそうですが、今年の猛暑は予想外だったとはいえ、供給が消費に追い付かなかった典型ですね。来年の「夏」に向けて設備投資して、10円位お値段を上げてくると経済循環としては「良い方向」かも知れません。

レンタブル費

2018/08/21

  住宅(特に集合住宅)や、オフィスを建設する場合、賃貸して、家賃の発生する「お金」の発生する部分、共用部分や、エントランス等の「お金」に発生しない部分、(厳密に言うとまあ、発生してるとも言えますが・・・)があります。
建物を100%とすると、住居系賃貸物件で80%、オフィス系で70%程と言われています。
ですので、建築費と、賃貸料、そして「利回り」とこの計算をしない事はありません。
この計算を「レンタブル費」といいます。
ですので、レンタブル費が大きい程、賃貸可能面積が広がり利回りは良くなります。
ただ、共用スペースの良し悪し賃借人には大切な要素と言えばそうなので、利回りに関しては一概には言えませんけれど。
ですから、レンタブル費が小さい物件はその分家賃が少し高いかも知れませんね。
好みはお客様次第ですが・・・。

ハゲタカは良い事?

2018/08/25

  ドラマや、小説なんかで、「ハゲタカファンド」なる会社が概ね「悪者」として出て来ますよね。
この悪者達は罪のない従業員をリストラし、老舗で、代々日本企業として日本人のみの経営者であった会社の中に経営者として入り込み、旧来の経営者を追い出し経営し、企業を乗っ取る!!
従業員等の大いなる敵だ!!
というのが論調ではありますよね。

ただ、基本的には、リストラの断行、債権債務の整理(DES)等、弱い部門の切り捨て、強い部門の強化、優秀な人材の確保を行い、株価の上昇等をもって財務体質を強化し、担保価値を上げ、当面の資金繰りに所謂目途を立てて、ニュースリリースします。
そして企業の価値を上昇させ、ピンチであった会社を救う訳です。
会社が倒産の危機の中、ホワイトナイトであろうが、他であろうが、少なくとも会社は存続し価値が上がっていく訳ですから。基本的には「良い事」でしょう。

ドラマや小説は「従業員目線」が多いので、悪者扱いですが、市場はたいていは好感触ですね。
「ハゲタカファンド」は剥げた山を再生させる会社であり、歓迎すべき事柄とも言えるでしょう。

担保力の評価

2018/09/5

 担保力とは、物件を買うときの評価基準の一つで、銀行等の金融機関が凡その金額を検討するときに使います。勿論我々も計算します。
細かい査定の方法は、ややこしい名称でたくさんありますが、ここでは書きません。基本的には、積算評価で先ずは計算します。
土地=路線価×面積×掛け目
建物=新築価格×面積×経年劣化
となります。これが基本です。
大体この計算と収益の利回りを1分程で確認し、「いける」物件かどうか概ね判断します。
沢山の物件の中から「これだ」という物件を見つける為にも上記の計算は「すぐ」出来た方が無難ですね。

名目と実質

2018/08/31

 有名な経済指標として、「GDP」がありますね。
このGDPは国内総生産と呼ばれ、所謂国力を表す一つの経済指標と言っていいと思います。
GDPには名目と実質があり、この概念を区別する事が大切です。
「名目」とはある経済指標を計測された時点の価格で評価したもので、「実質」とはそれを物価水準の変化を考慮したものです。
例えば一年前の学生アルバイトの時給が1000円で、今年に入って時給が1100円になったとします。これは名目賃金が10%アップしたといえます。10%給料が上がって色々お買物しよう!となった時に、「実質」の概念を考えてみましょう。お給料は10%アップしましたが、仮にインフレが10%であったとすれば、賃金の上昇分が相殺されて購買力自体は変わらない事になります。
すなわち、実質賃金は一年前と変わりません。
インフレが10%以下なら、この学生アルバイトは少しですが購買力が上がったといえます。10%以上のインフレなら、それこそ購買意欲は大きく薄れる訳で、いよいよ節約に走るでしょう。
このように「名目」、「実質」どちらも区別して理解すと良いでしょう。

賃貸物件の購入

2018/09/9

 賃貸マンションを買って利回りで回し不動産収入で、「食って」行きたい・・・。
と思う人もいるかと思います。よくセミナー等を開催していますね。
基本は借入金利と、入金金額の「差」を大きくし所謂イールドギャップを最大にすることが良い訳です。
ただ、不動産は現地に行けば「存在」しますから、一般的に入居率が高くないといけません。マクロ的考える事、個別物件につき考える事があるでしょう。
人口は基本、増えていること。
将来のリスクとして近隣に競合が出にくい事。
積算価格が高い事。
等があります。
先ずはイールドギャップが大きく、人口が減っていかない、積算価格が高い物件を探していきましょう。

マーケティング戦略について

2018/09/18

 マーケティング戦略と言っても色々かと思います。
今回は当社のような規模の小さい会社の「戦略」を簡単に書きます。
一言で言うと「ニッチ」市場を狙い、地域や、そのカテゴリーで一番手になる他ありません。所謂弱者の戦略ですね。
「安売り」はご法度です。ただでさえ資金力に恵まれない企業が安売りをしてしまっては元も子もありません。
例えば地域の「牛丼店」があったとすると、今までは500円で売っていたが、隣に大手牛丼チェーンが出来たとしましょう。大手牛丼チェーンは並盛380円です。
これでは勝てっこない!!と、370円に値下げしたとしましょう。中小零細はサプライチェーンも確立していませんので、ただただ疲弊するだけです。
そこで、零細企業の戦略としては、多少の「付加価値」を付けて、一杯の牛丼に1980円の値付けをしていかなければいけません。これは多少極端かも知れませんが、基本的には是が「正解」でしょう。
大手と値段で張り合っては100%負けます。そこでプレミアムをどのレベルで付与していくかがカギでしょうね。
中々難しいかじ取りではあると思いますが・・・。

健全なBS

2018/09/25

 健全なBSを作ろう!!って事なんですが、簡単に言えば、「資産」の作り方を、「負債」で賄わないで行こう!!ということも言えますね。
負債も勿論資産を買っての負債なので、資産には間違い無い訳ですが、資産に対して負債が大きくなると所謂「債務超過」になりかねません。
資産1億、負債1億では是はほぼ債務超過ですね。
資産1億、負債6千万、残りの4千万をキャッシュで残す等の「純資産」部分を拡大するようにしていきたいですね。
「純資産」の拡大は本業、他不動産のキャピタルゲイン等を考え、投資するのが良いかも知れません。
私の投資法は、インカムで数年、キャピタルでの期待値が上がったら売却でしょうか。
簡単には行きませんが・・・。

テストステロン

2018/09/28

 テストステロン・・とは男性ホルモンの事。
最近ある本を読んだんですが、実はこのホルモン、「確率」にも影響を及ぼしているとのこと。
ある巨大テーマーパークでは、「スリル」を求める男性ホルモンを年齢別来場者分布との相関関係を割り出し、その男性ホルモンの示すべき若者の来場数の天井に比べて現状にはまだまだ伸びしろがある事がわかり、よりスリルの味わえるジェットコースター等を建設し、若年男性層の集客を伸ばしたとの事。
「確率」による分析はもはや行動や思考の概念を超えてホルモンの性格にまで数値を導入している分野となっている。
少しかじってみたが、数式が私には難解極まりない。

テストステロン

2018/09/28

 テストステロン・・とは男性ホルモンの事。
最近ある本を読んだんですが、実はこのホルモン、「確率」にも影響を及ぼしているとのこと。
ある巨大テーマーパークでは、「スリル」を求める男性ホルモンを年齢別来場者分布との相関関係を割り出し、その男性ホルモンの示すべき若者の来場数の天井に比べて現状にはまだまだ伸びしろがある事がわかり、よりスリルの味わえるジェットコースター等を建設し、若年男性層の集客を伸ばしたとの事。
「確率」による分析はもはや行動や思考の概念を超えてホルモンの性格にまで数値を導入している分野となっている。
少しかじってみたが、数式が私には難解極まりない。

ある脳卒中の方

2018/11/1

 脳卒中の方の中で、アントン症候群という分類で、この方は失明の状態だが、本人は「失明していない」と言うのだという。
医師が「指を今何本立てていますか?」と質問したところ、「3本」と自信満々に言うのだという。
実は医師は指を一本も立ててはいない。
これは本人が失明しているふりをしている訳ではなく、本当に失明していないと信じている為だ。
よって、この本人の話は「嘘」ではない。

これは本人が脳の内部で、生成されたものを見ているからだ。脳卒中のせいで、外部からの情報、データがしかるべき所に届いていない為に現実世界とは繋がりのない脳の中で作られたものだけになる。
本人が経験している事は、夢、薬物による陶酔、幻覚とほぼ変わらない。

自らの脳は「今」適切な指令を自らの体に伝えているだろうか。
適切な情報を取捨選択出来ているだろうか。
疑問に思う事も必要だと思う。

2018/09/30

 マーケットを見ていくには、先ず根本として、ゴールからスタートを見ていきます。
迷路も、ゴールからスタートを見る、富士山の樹海も上から見下ろした方が樹海から見上げるよりもどのルートを登るべきか明快にわかるでしょう。
戦略は達成したい目的付近の地景を明確にしてから逆算でて取り組んでいきます。
悲観的に準備し、楽観的に交渉に臨むためにも、概ねその物件、地域を分析しなければなりません。
地域性、人口、男女別、年齢層、持ち家、借家、人口増減、社会階層、収入等です。
上記マクロデータと近隣の聞き込み等で、何か月程度でいくらなら売れるのかを考えます。
分析をしっかり行えば所謂大きな「失敗」は防げると共に利益も確保できます。
事前の準備は大切ですが、余り時間もかけられない場合もあります。
何しろライバル会社等にスピードで負けてしまうかも知れませんから。
中々難しい所ですが・・・。
2018/010/2

  群衆の知恵(Wisdom of Crowds)これは、群衆が一定の事柄につき「予想」をたてると、結果はその予想値に非常に近くなり、中央値が所謂「正解」に近くなるというものです。
例えば、ある統計学者の論文によれば「生きている雄牛を食肉処理した時の重さの予想」を競うコンテストで、約800人の予想は、547㎏でり、実際の正解は543㎏であったと言います。これを「群衆の知恵」と言います。
中々面白い結果と言えるでしょう。
個々が違う事を考え、行動していても一つの課題に対しては、方向性が決まってくるというものです。
この実験は多様性や、独立性を加味し、客観性を持たせた複眼で見なければいけませんが。
可能性や、確率を考えたとき、この「考え方」は有用かもしれませんね!

失敗は知的財産

2018/011/2

 失敗は知的財産。
人間誰しも失敗はあると思うその際にその失敗をどう考え、今後に生かすか・・・。
不祥事があると、「失敗は恥」、「早く忘れたい」、「この場から逃げたい」と誰しもが思う部分はある。
しかしながら是を生かす事が大切だ。
人間、やってみなければ、経験してみないとわからない。
新しい事に「挑戦」すれば当然「失敗」はある。
そして凡そ「失敗」する。
この失敗を情報として共有し、今後への生かし方を考え決断していこうではないか!!
失敗はもう恐れるものではない。失敗が無い方が恐ろしい。
失敗は知性を育む需要な事柄と言える。

私はまだまだ失敗ばかりではあるが。

インカムとキャピタル

2018/011/3

  インカムとキャピタル
インカムゲインとキャピタルゲインの事です。
インカムゲインとは毎月の収入(額は大きくは無い)
キャピタルゲインとは物件の売却益の事。
不動産投資を行って行く場合、上記「ゲイン」を最大化することが大切です。
毎月の家賃収入はいくらか?売却した時にいくら位になるか?
利回りを見るのは勿論の事、売却した時に利益が出なければ面白くありません。
売却時の価格を「読む」事が求められます。

これが中々「読み」通りにはいきませんが・・・。

縦割り行政

2018/011/4

 国家行政組織法という法律があり、これが縦割り行政の所以と言えます。
各省庁を管轄するのは担当大臣であり、総理大臣は各大臣を監督します。大臣の任命権、罷免権は総理大臣にあります。
省庁同士の利害関係がぶつかる時はどう調整するか?
是は実は官房長官の役割で、その調整を指揮するのが総理大臣です。
ですので、縦割りで調整にやけに時間がかかるのはこのシステムの特徴でもあり、省庁の上までいってなおも調整がつかない場合は、官房長官、総理大臣の判断までいくからです。

へたすりゃ何年も「調整」に時間がかかる。
中小企業では死活問題ですね。

オランダの農業

2018/011/5

 突然ですが、農産物の輸出額の世界一はどちらの国でしょう?
答えはアメリカです。そして二位はどこでしょう?
中国?日本?ドイツ?ではございません。
答えはオランダです。
オランダは、機械化、単価の高い野菜や花の生産に特化し、欧州の中心に立地するエリアと相まって近隣先進諸国への輸出で貿易額を伸ばしています。
オランダは日本の九州程の大きさながらアグリビジネスで大きな成果をあげて来ました。
勿論立地条件は異なりますが、日本も「大規模化」だけではなく、高度な農業技術により生産性の高い農産物に特化していくのも是は考えかと思います。
中国や、所謂開発途上の国にはおおきなマーケットはありますが、まだまだ個人の所得は大きくないでしょう。
それならば、所得の高い先進国向けの、ニッチビジネスを多品種輸出という形でビジネスを行っていく事も重要です。

無論、言うは易し。
色々な「壁」はあるでしょうが・・・。

実戦練習と反復練習

2018/011/6

  例えばある困難な場面に出くわした場合、日ごろの「練習」をどう発揮するかが重要になります。
この「練習」の仕方ですが、レベルが上達していくほど「実戦」形式の練習を行う事が是とされてきましたが、実は困難な局面が大きくなれば「反復」の練習の成果が出てくると言われています。
勿論実戦形式は悪い事ではありませんが、基礎の反復練習を重ねる事により困難をより乗り越えられ易いと言われます。
是は脳が覚え「無意識に」体が動く。仕事であれば頭が回転するのです。
ですので、レベルが上がるにつれ場面場面の反復練習が欠かせないと言えます。

「練習」実戦形式の方が楽しい気持ちもありますが・・・。

家賃の滞納

2018/011/9

  誠に残念ながら家賃の滞納は一定程度の割合で起こります。
この際、滞納者に対して当然ながら恫喝的な言動や態度、恐怖心を与えてはいけません。
法律にのっとって粛々と作業をするしかありません。
日頃からコミュニケーションをとり、家賃が滞納する可能性がある場合には早急に連絡をして頂き、解決策を交渉していく事になるでしょう。
強迫行為は勿論民事上、脅迫に至っては刑事上の責任を負います。
基本的に滞納者も「払えるならば払いたい」という意思はある筈なので、お互いが落ち着いて話し合いが出来る状況にしましょう。
場合によっては退去、福祉住宅の紹介までも行い、金銭的にも「解放」してあげる事も重要な役割になります。
滞納者にとっても出直すいい機会になります。

最大の経費

2018/011/15

  最大の経費は「税金」
税金は国民の義務(らしい)ので、支払わなければいけません。(とされています)
生きているだけで税金は徴収されます。財産が多少でもあれば死んでからでも徴収されます。
これがまた「強制」徴収ですからこれがまた「大変」ですね。
そこで、税金対策をしましょう・・・。
当方は不動産業なので、思いつくだけでも税金の種類を挙げてみましょう。
不動産取得税(取得するとかかる)
登録免許税(登記するときにかかる)
印紙税(契約書みかかる)
消費税(建物取得・サービスを受けた時にかかる)
固定資産税(持っているだけでかかる)
都市計画税(何故都市計画するのに税金が必要なのかしらないが、持っているだけでかかる)
所得税(生活の為に働くとかかる)
住民税(住むとかかる)
個人事業税(個人事業で収益があがるとかかる)
法人でも、同じように、法人税、法人住民税、法人事業税。
売却時には、譲渡税譲渡の利益に対し、住民税、所得税。
贈与を受ければ贈与税。
相続税(故人から生きている人への課税)

と、よくもまあ色々考えたものだなあ・・・。
とも思うが、「義務」らしいので、出来るだけ対策しないといけなせんね。
今後も色々対策をここで書きたいと思います。

税金きついなあ・・・。

貧困報道について

2018/12/4

  最近話題になっていますが、「貧困」問題について。
政府の統計等がイマイチ信用できない中で「戦後最大の好景気の持続が継続している」等と発表されました。
ところで、よっぽどの「お金持ち」ではないと中々実感できない状況な方々が「普通」ではないでしょうか。
実際、私の周りの方々も「好景気だ」とは聞きません。
(ほんとは好景気なのかも知れませんが)
そんな中、普通に働いていければまだ良い方で、そうでもない方も沢山います。
病気やケガ、離婚等で生活状態が大きく変化し潤沢な預金が無い様な人はたちまち貧困に陥ります。
この様な状況に陥ってしまった場合、先ずは役所に駆け込みましょう。
ただ、基本的には役所は本人の事情なんて「知ったこっちゃない」訳ですから、役所の対応が悪い場合、他の専門の人間4に駆け込みましょう。
元々、人間生きていて「貧困」に陥って良い筈はないのですから。

リノベーション住宅

2018/12/15

  リノベーション一戸建てや、マンションについて。
中古一戸建てや、マンションを我々の様な業者が購入し、リノベーションを施して、新しい買主を見つけるべく営業する訳です。
このリノベーションにつき誤った情報が御座いますので少し意見を述べさせて頂きます。
リノベーションは配管や、他「電気系統は施工しない」等とおっしゃている方がいます。
基本的にこれら工事は「必要な場合」は致しますが、当然必要無い場合は致しません。(当然調査はします)
ただ、通常かなり古い配管の場合、住宅自体も古くなっている場合が多くを占めますので、「リノベーション」を選択せず、「解体」を選択します。
マンションの場合は共用部分に関しましては大規模修繕等の有無を管理会社にて確認し、専有部分の配管等に関しては調査し必要があれば直します。
是を「個人」で行うにはかなりの労力が必要とされてきますので、中々難しいのです。
リノベーション住宅は基本的には「しっかりと」調査し、施工しています。一部良からぬ業者もいるかもしれませんが、殆どの場合問題御座いません。